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中国私募股权房地产投资基金研究

更新时间:2013-10-18

  私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。私募股权房地产基金主流架构是有限合伙制,不同的地产基金的投资风格有所区别。中国私募股权投资基金以及地产基金市场从无到有,从缺乏相关政策指引,到逐步完善的法律法规体系;从外资唱独角戏,到内资的迅速崛起。在这个过程当中,中国地产基金发展以及相关产业政策的脉络逐渐清晰。房地产基金的发展策略:1)中长期投资为主;2)从一线城市逐步向二、三线城市扩展;3)主要投资大型高端物业;4)采用国际通行的基金架构。5)与大型房地产企业合作开发或收购地产项目。
        目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为三类:一是由房地产开发商为主发起成立的房地产基金,如复地投资基金、金地稳盛基金等;二是带互助性质的独立基金管理人,如中城联盟投资基金;三是由金融专业人士发起设立的PE投资基金,如鼎晖房地产基金、普凯投资以及高和投资基金。私募房地产基金存量规模超过600亿元人民币,2011年前三季度净增加约200亿元,保持非常高的增速。截至2011年三季度,共有22只地产PE基金募集到32.25亿美元,其中,由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。房地产行业是私募股权基金投资中国传统行业中最受青睐的行业之一,房地产私募股权投资在传统行业的私募股权投资中有着举足轻重的地位。房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。发展房地产私募股权基金可以促进房地产企业规范发展;完善投资渠道,合理利用民间资本;促进中国资本市场发展。
        房地产PE基金发展恰逢其时。中国私募股权投资基金市场正处于快速增长期,各项配套法律法规以及运作监管体系尚处探索之中。但是,作为金融资本与产业资本融和的一种新方式,在推动中国经济结构转型和产业升级方面,具有十分重要和积极意义。房地产PE基金在推动房地产企业转型、加快行业整合并购、满足不同区域房地产企业的融资需求、提升企业的经营管理水平方面,将发挥重要作用。
        中国城市化率已经迈过50%的水平,但区域结构分化显著,这将为地产基金提供不同层次的舞台。一线核心城市圈的高端物业(办公楼、酒店、高级公寓)或将迎来持续增值,二三线城市的城市化之路才刚刚起步,住宅市场也将细分化发展,房地产基金大有可为。
        房地产PE基金逐步兴起,在募资和投资上都将逐步走向成熟。一是为发展长期稳定的机构投资人提供有益的投资渠道,二可以为房地产行业的经营管理水平提供有益的借鉴,三是推动房地产金融市场的规范发展。
        展望未来,房地产行业依然是中国经济快速发展和重要动力,房地产PE基金在引导民间资本流向、理顺房地产企业的融资通道、规范房地产行业发展方面,仍将大有可为。私募房地产基金发展与整体宏观经济环境和行业发展环境密切相关,作为国民经济的龙头支柱产业,房地产市场的健康发展需要改变传统的单一的间接融资渠道。房地产基金应该作为一支稳定可靠的资本力量,参与并支持房地产市场发展。